Obligaciones del agente inmobiliario en España

La normativa reguladora del derecho a la vivienda establece la definición de que son los agentes inmobiliarios y los requisitos que deben cumplir los mismos:

1) Contar con la capacitación profesional que reglamentariamente se establezca.

2) Disponer de un establecimiento abierto al público o una dirección física en el caso de prestación de servicios vía telemática o electrónica.

3) Contratación una póliza de seguro de responsabilidad civil con vigencia permanente que garantice el ejercicio de la actividad mediadora.

4) Carecer de antecedentes penales, con las excepciones que se prevean reglamentariamente

5) Constitución de una garantía con vigencia permanente para responder y garantizar la devolución de las cantidades que reciban en el ejercicio de su actividad mediadora a cuenta de la adquisición de las viviendas o en concepto de señal o arras en cualquiera de sus modalidades.

La finalidad es la misma que el aval o garantía que deben constituir los promotores para las cantidades entregadas a cuenta del precio durante la construcción. Asimismo se prevé la inscripción en un registro administrativo, que aún no ha sido creado, para garantizar la transparencia y protección de los usuarios donde tendrían que registrarse todas las personas físicas o jurídicas que se dediquen a la actividad de mediación sobre la vivienda, y en el que se supervisará el cumplimiento de los citados requisitos.

Asimismo en el Código Deontológico de los agentes inmobiliarios (API) de España, siguiendo las directrices del Código europeo, se establece que debe existir entre el cliente y el agente inmobiliario:

– Una hoja de encargo o un acuerdo documentado.

-El agente debe informar al cliente de manera clara y precisa sobre el importe de sus honorarios y de cualquier otro gasto.

-El profesional no podrá reclamar honorarios sin haberse celebrado el contrato.

En relación al momento de abono de los honorarios de los agentes inmobiliarios la Sala Primera del Tribunal Supremo S. 448/2014 de 30 de julio repasa la jurisprudencia existente al respecto y recuerda, la STS de 21 de octubre de 2000 en la que se afirma que: «en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros compradores y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio (Sentencia de 2 de octubre de 1999 ; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso». En el mismo sentido se pronuncian las sentencias de 26 de marzo de 1991 , 10 de marzo, 19 de octubre y 30 de noviembre de 1993, 7 de marzo de 1994 , 17 de julio de 1995 y 30 de abril de 1998).

De igual forma la STS 1032/2004 de 5 de noviembre señala, refiriéndose al contrato de mediación, que dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de la oferta y la búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada (SSTS de 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio 1994 , 4 de noviembre y 5 febrero 1996)».

Los honorarios habituales en el mercado oscilan entre 3 y el 5% del precio de la venta.

Francisco J. RIUS DIEGO.-